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| ▲ 서울시청 |
[뉴스서울] 서울시 장기전세주택이 시세보다 낮은 주거비로 무주택 시민의 안정적인 거주와 자산 형성을 지원하며 내 집 마련으로 이어지는 실질적인 ‘주거사다리’ 역할을 해온 것으로 나타났다.
2022년 SH 서울시 공공임대주택 입주자 패널조사 결과, 2016~2021년 장기전세주택에서 퇴거한 1,708가구의 평균 거주기간은 8년 4개월이었으며, 퇴거 후 72.0%가 자가에 거주했다. 이는 전체 공공임대주택 퇴거자의 자가 거주 비율(60%)보다 12%포인트 높은 수준이다.
제도 도입 이후 2026년 9월 기준 계약기간 만료 전에 퇴거한 가구는 1만 5,529가구로, SH 집계 기준 누적 공급량의 34%에 달했다. 이 중 82.4%는 자가 구입이나 민간 전세 이동 등을 위해 계약자 요청으로 자발적으로 퇴거했다.
장기전세주택은 최장 20년까지 거주할 수 있지만 2026년 9월 기준 퇴거 가구의 평균 거주기간은 그 절반에 못 미치는 7년 6개월이었다. 상당수 가구가 안정적인 거주기간 동안 주거비 부담을 줄이고 저축과 청약을 준비한 뒤, 최장 거주기간을 채우기 전에 자가 구입이나 민간 전세 등 다음 주거단계로 이동한 것이다.
퇴거 가구가 비운 주택은 다른 무주택 시민에게 다시 공급된다. 서울시는 이 같은 순환 구조를 통해 장기전세주택이 단순히 오래 거주하는 임대주택을 넘어 안정적인 거주와 자산 형성, 주거 상향 이동을 연결하는 주거사다리로 기능하고 있다고 설명했다.
서울시는 장기전세주택의 첫 20년 만기 도래를 1년여 앞두고 그동안의 성과와 실제 입주민·퇴거자의 경험을 공유하기 위해 8일 오전 10시 30분 서울시청 대회의실에서 ‘장기전세에서 내 집으로, 서울의 주거사다리 희망토크’를 개최했다.
행사에는 오세훈 서울시장과 장기전세주택에서 내 집 마련에 성공했거나 준비 중인 입주민·퇴거자 13명, 주거·부동산 전문가가 참석했다. 참석자들은 주거비 절감과 저축, 자산 형성, 청약과 내 집 마련 경험을 공유하고 제도 발전 방향에 대해 의견을 나눴다.
서울시는 2007년 ‘소유에서 거주 중심으로’ 주택에 대한 인식을 전환하기 위해 전국 최초로 중대형 장기전세주택을 도입했다. 무주택 시민이 시세보다 낮은 주거비로 안정적으로 거주하면서 자산을 모아 내 집 마련을 준비하도록 한다는 취지다.
현재까지 총 3만 8,296호를 공급해 누적 4만 5,715가구의 주거 안정을 지원하며 대표적인 중산층 주거정책으로 자리매김했다. 장기전세주택은 택지개발 등을 통해 공급하는 건설형과 재건축·재개발 등 정비사업에서 확보하는 매입형 방식으로 서울 전역에 공급됐다. 2026년 5월 말 기준 SH공사가 보유한 서울시 공공임대주택 가운데 약 12%를 차지한다. 나머지는 영구·국민임대, 행복주택 등이다.
장기전세주택의 핵심은 시세보다 낮은 보증금으로 장기간 안정적으로 거주하면서 저축과 청약 등 내 집 마련을 준비할 수 있도록 지원하는 데 있다. 현재 거주 세대의 평균 거주기간은 약 10년으로, 일반 임대차계약의 최장 4년보다 두 배 이상 길다.
2026년 장기전세주택의 평균 보증금은 2억9,300만 원으로, 서울 아파트 평균 전세가격 7억1,178만 원(KB부동산, 2026년 8월)의 약 41% 수준이다. 현재 거주 중인 장기전세주택의 보증금과 인근 단지 평균 전세 시세의 차이를 합산한 보증금 절감 규모는 약 10조 원으로 추산된다. 시세와의 차액만큼 대출 부담을 줄이거나 저축과 청약에 활용할 여력이 생긴 셈이다. 이러한 주거비 절감 효과는 입주 당시 보증금을 인근 아파트 전세 시세의 80% 이하로 책정하고, 입주 후에도 보증금 인상률을 연 5% 이내로 제한해 민간 전세시장보다 낮은 수준의 주거비를 유지해 온 데 따른 것이다.
낮아진 주거비 부담은 입주 가구의 저축과 청약 준비로 이어졌다. 2022년 SH 패널조사에서 장기전세주택 입주 가구의 69.9%가 매월 평균 62만 5천 원을 저축하고 있었으며, 청약통장 보유율도 83.7%에 달했다. 향후 희망하는 주거 형태를 묻는 질문에는 입주자의 61.3%가 민간아파트로 이사하기를 희망한다고 답했다. 안정적인 거주기간을 저축과 청약을 통해 내 집 마련과 주거상향 이동을 준비하는 시간으로 활용하고 있는 것이다.
입지와 주거환경도 안정적인 자산 형성을 뒷받침했다. 전체 장기전세주택 단지의 45%가 지하철역 반경 500m 이내에 있고, 83%는 초등학교를 걸어서 이용할 수 있다. 입주민들은 직장과 학교 등 기존 생활권을 유지하면서 잦은 이사 없이 저축과 청약을 준비할 수 있었다.
이날 희망토크에서는 장기전세주택으로 주거비를 줄이고 저축·청약을 통해 내 집 마련에 성공했거나 주거상향을 준비 중인 시민들의 경험이 소개됐다. 서울시는 “공급 실적을 넘어 장기전세주택이 시민의 삶과 주거 이동에 가져온 변화를 직접 듣기 위해 마련했다”고 밝혔다.
희망토크는 약 40분간 입주민과 퇴거자가 자신의 경험을 이야기하고 전문가가 이를 분석·보완하는 방식으로 진행됐다.
'장기전세가 바꾼 우리 가족의 삶'에서는 현재 입주민들이 안정적인 거주와 주거비 절감이 가계와 가족의 삶에 가져온 변화를 소개하고, 전문가가 장기전세주택의 주거 안정 효과를 분석했다. '장기전세에서 내 집으로'에서는 장기전세주택 거주 후 내 집 마련에 성공한 퇴거자들이 안정적인 거주기간 동안 저축과 자산 형성을 통해 내 집을 마련한 과정과 경험을 공유했다. '장기전세, 이렇게 바꿔주세요'에서는 입주민과 퇴거자가 실제 거주 과정에서 느낀 불편과 개선이 필요한 사항을 제안하고, 장기전세주택이 실질적인 주거사다리로 계속 기능하기 위한 발전 방향을 논의했다.
구로구 장기전세주택 입주민 김 씨는 입주 전 엘리베이터가 없는 빌라 4층에서 세탁기 놓을 자리조차 부족한 생활을 했다. 장기전세주택 입주한 뒤에는 16년간 안정적으로 두 딸을 키우며 저축을 늘려 3기 신도시 청약에 당첨됐다. 김 씨는 "저렴한 보증금으로 안정적으로 살 수 있었기에 조금씩이라도 저축해 내 집을 장만할 기반이 됐다”고 말했다. 이날 행사에는 김 씨를 비롯해 내 집 마련에 성공했거나 준비 중인 가구, 입주 후 꾸준히 자산을 형성한 가구, 공공·민간분양 등을 통해 주거상향 이동을 준비 중인 가구 등이 참여했다.
서울시는 장기전세주택의 성과를 장기 거주 자체가 아니라, 안정적인 거주를 발판으로 내 집 마련 등 더 나은 주거로 이동한 데서 찾고 있다. 비워진 주택은 다른 무주택 시민에게 재공급해 주거 안정의 선순환을 이어간다는 구상이다.
내년부터 20년 만기를 채운 초기 입주 가구의 퇴거가 시작된다. 서울시는 2027년 310호를 시작으로 2031년까지 만기가 도래하는 약 9,300호를 반환받아 청년·신혼부부 등을 위한 ‘미리내집’과 장기전세주택으로 재공급할 계획이다.
20년 만기 주택은 계약 연장이나 분양전환 없이 재공급하되, 만기 가구의 안정적인 이주를 위해 사전 상담과 현장 설명회 등을 제공할 방침이다. ‘최장 20년 거주·분양전환 불가’ 원칙은 2007년 최초 입주자 모집공고와 임대차계약 단계부터 명시해 온 제도의 기본 조건이다. 최장 20년간 안정적인 거주를 보장하는 대신 만기 후에는 해당 주택을 다른 무주택 시민에게 공급하는 공공임대주택의 순환 원칙을 적용한다. 만기 가구 가운데 소득·자산 등 입주요건을 충족하는 가구에는 영구·국민임대 등 가구 여건에 맞는 공공임대주택을 연계한다. 자치구 주거안심종합센터 등을 통해 이주 상담과 이용 가능한 금융지원 정보도 안내할 예정이다.
서울시가 ㈜한국리서치에 의뢰해 지난 8월 10일부터 19일까지 서울시민 1,000명을 대상으로 실시한 ‘장기전세주택 시민인식조사’에서도 주거사다리 기능과 20년 만기 순환 원칙에 대한 높은 공감대가 확인됐다.
장기전세주택 공급을 지속해서 확대하는 데 대해서는 78.3%가 찬성했다. 장기전세주택의 가장 중요한 역할로는 ‘무주택자의 주거비 부담을 줄여 자가 마련 기회를 지원하는 것’이 38.4%로 가장 많이 꼽혔다. 20년 만기 거주자의 퇴거에는 73.9%가 찬성했다. 찬성 이유로는 ‘계약대로 원칙을 지켜야 해서’가 37.2%, ‘공공임대의 본래 목적이 영구 거주가 아니라 자립 지원에 있어서’가 37.1%로 나타났다. 현행 최장 거주기간 20년에 대해서도 ‘현재 수준이 적정하다’는 응답이 53.2%로 과반을 차지했다. ‘단축해야 한다’는 응답은 25.7%로 ‘연장해야 한다’는 응답 18.5%보다 7.2%포인트 높았다.
서울시는 2007년 시작한 장기전세주택의 주거사다리 기능을 신혼부부와 출산가구를 위한 장기전세주택Ⅱ ‘미리내집’으로 확대하고 있다. 2024년 도입한 미리내집은 입주 후 자녀를 출산하면 최장 20년간 거주할 수 있으며, 두 자녀 이상을 출산한 가구에는 장기 거주 후 시세보다 저렴한 가격으로 주택을 우선 매수할 기회를 제공한다.
서울시는 2030년까지 미리내집 1만7,500호를 추가 공급하고, 신속통합기획 2.0과 모아타운 등을 통해 2031년까지 주택 31만 호 착공을 추진한다. 앞으로 충분한 신규 주택 공급을 통해 실제 내 집 마련의 기회를 넓힌다는 구상이다.
서울시는 이날 희망토크에서 나온 시민 제안을 검토해 신속히 개선할 수 있는 사항은 즉시 반영하고, 장기전세주택이 안정적인 거주와 내 집 마련을 연결하는 실질적인 주거사다리로 계속 기능하도록 제도를 다듬어 나갈 계획이다.
오세훈 서울시장은 “장기전세주택은 주거 걱정을 덜고 자산을 모아 내 집 마련으로 나아가는 디딤돌”이라며 “내 집을 마련해 비워진 주택이 다음 무주택 시민의 기회로 이어지는 선순환 구조를 지속하고, 장기전세주택이 서울시민의 희망의 주거사다리로 자리 잡도록 꼼꼼히 챙기겠다”고 밝혔다.
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