▲ 서울시청
[뉴스서울] 서울시가 대출 제한, 건축 규제, 복잡한 인‧허가 절차 등으로 공급 절벽 상황에 치달은 민간 임대주택시장 심폐소생에 나선다. 민간임대시장을 활성화해 시민 주거비 부담을 덜고, 전‧월세 시장을 안정화한다는 목표다.

서울시는 규제 완화‧금융지원을 통한 민간임대주택 공급 확대와 임차인‧임대인에 대한 행정지원을 주요내용으로 하는'서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안'을 1일 발표했다.

공공만으로는 한계가 있는 임대시장을 민간주도로 활성화하기 위해 건축시 걸림돌이 되는 규제는 손보고, 인허가 기간은 줄여 신규 공급을 속도감 있게 진행한다는 계획이다.

현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만 6천호로 전체 임차주택 시장에 20%에 달한다. 유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간임대사업자는 9만 8천명에 이른다.

등록 민간임대주택은 임대료 증액을 5% 이내로 제한하고 있으며, 보증보험이 가입돼 있고 임대기간(6~10년) 동안 갱신 거절 불가 등 임차인들이 안정적으로 거주할 수 있도록 제도적으로 보호하고 있다.

민간임대주택의 경우 지난 2015년 민간임대특별법 도입 당시에는 각종 세제 지원으로 임대사업자 등록을 유도했지만 이후 세제 혜택 축소(2018년), 단‧장기 아파트 임대 폐지(2020년) 등 잦은 정부 정책 변경으로 신규 민간 임대사업자 수가 2018년 3만 명에서 지난해 2천 명으로 약 93% 급감한 상황이다.

여기에 2022년 ‘빌라왕 사건’ 등 비아파트 기피 현상이 커지면서 실제 비아파트 착공물량은 2015년에 반기별 평균 3만 6천 호에서 지난해 약 2천 호 수준으로 신규 공급이 거의 단절 수준이 됐다.

이에 반해 실제 임대시장에선 대학생, 사회초년생을 비롯해 방문외국인‧유학생 등 1~2인 가구가 늘어나면서 다양한 주거 수요층이 발생하고 있어 공급 병목을 풀고 시장 활력을 되살려 민간임대시장의 불균형을 빠르게 해결하는 것이 이번 대책의 핵심이다.

이번 ‘등록 민간임대주택 활성화 방안’은 ▴건축규제 완화 ▴임대인‧임차인 행정지원 ▴금융지원 ▴제도개선을 위한 정부건의 네 가지 대책으로 구성된다.

첫째, 민간 임대사업자가 실질적으로 체감할 수 있는 건축 관련 규제 완화로 주택 공급 환경을 대폭 개선한다.

먼저 소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20m에서 12m로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다. 예를 들면 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것이다. 내년 1월 실제 적용 예정이다.

또 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 ‘30실 이상’에서 ‘50실 이상’으로 축소해 31실~49실 중소규모 오피스텔도 심의없이 빠르게 건축할 수 있도록 한다.

아울러 용적률 추가 확보를 위해 일조사선 규정 완화와 도시형 생활주택 층수 완화를 1층→2층으로 확대하는 방안을 정부에 건의, 공급물량이 더욱 확대될 수 있도록 할 계획이다.

‘신속인허가협의체’도 구성‧운영한다. 자치구별 재량범위가 달라 발생하던 인허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차 병행 추진으로 인허가 기간 자체를 줄이는 역할이다. 건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩 적용하고, 해체‧굴토‧구조심의를 병행 진행하는 방식이다.

둘째, 비아파트 시장 위축을 초래하는 전세사기 예방에도 앞장선다. 임차인이 전세계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고, 안전한 계약을 진행할 수 있도록 AI 전세사기 위험분석 리포트를 제공한다. 해당 서비스는 10월 말 선보일 예정이다.

계약 예정주택의 주소만 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 총 13개 항목의 정보를 확인할 수 있다. 임대인이 개인정보 제공 동의시, 임대인의 DSR, 채무불이행 현황 등 11개 항목의 정보를 추가로 확인할 수 있다.

민간 임대사업자에 대한 관리와 지원도 나선다. 지난 8월 발간한 ‘민간임대 업무편람’에 이어 임대 가이드라인 제정, 민관협의회 정례 운영 등을 통해 임대인과 임차인간 불필요한 분쟁을 예방하는 것이 목적이다.

셋째, 기업형 민간임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융지원도 강화한다.

최근 정부의 민간임대주택 주택도시기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 서울주택진흥기금으로 민간임대리츠에 지원하여 초기출자금 부담을 줄인다. 또 민간임대리츠 대출이자 중 2%를 지원함으로 안정적 운영도 유도한다.

넷째, 민간임대주택 시장 규제 완화를 정부에 적극적으로 건의해 민간임대주택 시장 신규 유입 기반을 마련한다.

시는 지난 9월 민간임대사업자 어려움 중 하나인 보증보험 가입 기준 완화를 정부에 요청했다. 여기에 추가로 주택임대사업자 대출 제한(LTV 0%) 완화와 과거 축소된 장기임대에 따른 종부세‧양도세 등 세제혜택의 합리적인 조정을 건의 예정이다.

오세훈 서울시장은 “빌라, 오피스텔 등 비아파트를 중심으로 한 민간임대주택은 청년, 1~2인 가구의 일상을 지탱하는 중요한 기반”이라며 “규제완화와 적극적인 행정지원을 통한 민간주도의 신속하고 빠른 공급으로 민간임대시장 병목을 풀고, 시장의 활력을 되살리겠다”고 말했다.

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